Последствия строительства на неподготовленном участке
Чтобы охватить как можно больше аспектов и убедиться, что подготовка земли под строительство дома – необходимое мероприятие, начнем с возможных проблем. Вот с какими трудностями сталкиваются владельцы загородных участков, которые начинают строительство в спешке и необдуманно:
- Усложнение строительных работ.
- Удорожание услуг транспортных компаний и строителей.
- Вынужденные нарушения технологий строительства.
- Затопление строительной площадки.
- Неправильный подбор типа и расчет несущей способности фундамента.
- Преждевременная усадка или даже разрушение фундамента.
- Затягивающиеся сроки сдачи работ.
- Порча имеющихся на территории скрытых коммуникаций.
- Недостаток мощности электрификации.
- Непомерные штрафы за нарушение законов, норм и правил.
Это только основные проблемы, с которыми можно столкнуться, если пропустить подготовительные работы. Чтобы избежать перечисленных неприятностей и прочих трудностей, перед началом строительства необходимо провести целый комплекс соответствующих мероприятий, охваченных в данном материале.
Риски при покупке земельного участка
Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:
Недобросовестность продавца
Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.
Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.
Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2021 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.
Небрежное оформление документов
Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.
Невнимательность
Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.
Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне
Стоит ли покупать земельный участок в СНТ
Краткий перечень мероприятий по подготовке участка перед строительством
Можно ограничиться минимальным набором мероприятий из десяти пунктов, чтобы значительно упростить строительство дома и избежать проблем. В частности, в промежутке времени между покупкой участка и закладкой фундамента нужно позаботиться о следующих моментах:
- Обеспечение беспрепятственного доступа к неосвоенному участку.
- Заблаговременное зонирование территории.
- Демонтаж лишних построек.
- Удаление ненужной растительности.
- Выравнивание строительной площадки.
- Геодезические работы.
- Подготовка почвы под строительной площадкой.
- Решение вопросов с коммуникациями.
- Ограждение территории.
- Электрификация стройплощадки.
Теперь стоит более детально пройтись по каждому из перечисленных пунктов, чтобы получить общую картину и сориентироваться в последовательности действий.
Зона отдыха для детей
Здесь все будет немного сложнее. Ведь ребенку для отдыха мало обычных посиделок. Дети любят играть, а это означает установку определенного оборудования. Современные игровые зоны могут содержать в себе:
- место под песочницу;
- специальное устройство под батут;
- небольшой бассейн или стильное джакузи;
- специальный комплекс для физкультурных упражнений.
Каждый пункт этого списка имеет свои особенности. Так, песочница очень проста в своем устройстве. Бюджетный вариант вообще не предусматривает каких-либо деревянных ограждений. Обычная покрышка от автобуса или грузовика засыпается песком внутри. Если интересует вариант посложнее, то можно сколотить прямоугольник или квадрат нужной площади. При этом каждая доска должна быть зашкурена, покрашена и, в идеале, покрыта лаком. Внутрь засыпать лучше всего только песок из рек или озер. А для ребенка развитие мелкой моторики рук и размышления в играх станут отличным стимулом для дальнейшего развития. Важно следить за мусором внутри самого песка. На ночь эту зону можно покрывать клеенкой либо специальной столешницей. Также песочницу можно оборудовать крышей. Тогда солнечные удары будут большой редкостью.
С батутом все несколько сложнее. Каждый ребенок будет обожать попрыгать в солнечный день. Но развитие координации и опорно-двигательного аппарата требует правильной установки сооружения и соблюдения всех правил конструкции. Также не стоит забывать, что по краям все следует оградить мягкой сеткой. Она не даст травмироваться или выпасть, да и держаться за нее намного легче.
Беспрепятственный доступ к участку
Здесь следует помнить, что дом будет строиться не из воздуха, а из вполне осязаемых строительных материалов, которые требуют доставки на строительную площадку. Если купленный участок земли расположен в уже развитом населенном пункте, на обжитой другими людьми улице – проблем, как правило, не возникает.
Они появляются тогда, когда надел земли находится на краю населенного пункта, или вообще, далеко за его пределами. В данном случае необходимо позаботиться о том, как грузовой транспорт будет привозить на строительную площадку песок, щебень, цемент, деревянный домокомплект и прочие материалы.
В рамках организации подъезда к необжитым участкам проводятся следующие мероприятия:
- прочищается путь от растительности;
- новая дорога укрепляется насыпью;
- убираются значительные перепады уровня, делающие невозможным проезд грузового транспорта;
- в местах возможного скопления дождевой и талой воды обустраиваются дренажи.
Следует помнить о том, что любые подобные работы могут потребовать соответствующих разрешений. Взять их можно в органах местной власти и в обслуживающих район инстанциях.
Облагораживаем дачный участок
В случае, если у вас участок уже готовый и разделен по зонам, но вы хотите его по-новому обустроить — не проблема мы поможем вам советами, как облагородить и задекорировать ваш участок. Давайте попробуем украсить зону декором и другими вещами, сделанные своими руками.
- Ландшафтные украшения — расставьте разные фигурки по периметру вашей зоны отдыха: декоративные статуэтки, мини-водопады, или разные фигуры, сделанные из бетона своими руками.
- Декоративные арки — установите у себя на участке арку из металла, дерева или пластика. Такую конструкцию можно интересно украсить и сделать самому.
- Освещение — развести по участку разные фонарики, гирлянды или похожие элементы освещения.
- Летняя кухня — обустройте себе зону для обеда на свежем воздухе. В таком месте можно делать пикники и проводить праздники в летний период. А если вы любите проводить свой досуг вечером — расставьте вокруг лампочки или декоративные свечи.
Таких и похожих идей у нас в запасе много, мы привели самые популярные, которые можно сделать самому или приобрести по низкой цене.
Мы поделились советами, как правильно зонировать и облагородить дачный участок своими руками с фото примерами, чтобы вы смогли почерпнуть эти идеи и добавить свои. Сделайте свою зону отдыха максимально комфортной и уютной.
Зонирование
На ряду с выбором места под строительство дома ищутся ответы на следующие вопросы:
- В какую сторону будет уходить дождевая и талая вода?
- В каком месте без нарушений можно будет обустроить автономную канализацию?
- Где, и на каких расстояниях от дома расположатся подсобные постройки (гараж, баня, сарай)?
- Как к дому будут подводиться коммуникации (вода, свет, газ)?
- Где будет сад, клумба, огород, теплица и прочие зоны?
В будущем можно избежать множества трудностей, если ответить на эти вопросы до начала строительства дома.
Освоение хозяйственной и садово-огородной зон
Если участок запущенный, для начала потребуется провести его уборку. Разберитесь с сорняками, те деревья, что решили оставить, приведите в порядок, остальные – спилите и выкорчуйте. Если участок и так неплохо ухожен, лучше не торопиться и менять его постепенно.
В любом случае главное – не переоценивать свои возможности. Это очень распространённая ошибка – чрезмерно форсировать процесс обустройства участка. Сделать сразу всё не получится, так что лучше продвигаться постепенно. В первую очередь стоит освоить хозяйственную зону: устроить центральный водопровод иди пробурить скважину, сделать канализацию.
Для будущего строительства также стоит создать условия: установить временное помещение для жилья, временные склады – и так далее. Для всего этого стоит заранее подыскать удобное место, расположенное так, чтобы удобно было завозить материалы и вести строительство.
Садовую и огородную зоны можно осваивать и после завершения строительства, и до, и во время – это зависит от особенностей плана. Часто эти зоны объединяют в общую, садово-огородную. Сад и ягодник предпочтительно размещать в открытых местах. Сад не должен располагаться в низине, поскольку в ней холодные ветра и слишком много воды во время весеннего половодья – это плохо сказывается на большей части садовых деревьев.
Чтобы успешно освоить садово-огородную зону, на её план нужно нанести будущее размещение все культур и продумать их расположение с учётом необходимых расстояний. Когда план-схема будет готова, можно переходить к подготовке почвы. С отведённых под строительство мест её верхний слой нужно снять и перевезти туда, где планируется сделать насаждения. Затем следует разровнять грунт, если участок целинный – вспахать.
Лучше всего для дальнейшего планирования отдать образец почвы на лабораторный анализ, но можно обойтись и без него. Так, на кислотность её можно проверить лакмусовой бумажкой или уксусом. Закисленную почву потребуется раскислить, для этого применяется известь, доломитовая мука, зола, гипс, мел и прочие средства.
Если почва засорена, стоит спровоцировать размножение сорняков, чтобы уничтожить как можно больше и очистить её. В обеднённую почву следует вносить удобрения – навоз, перегной и так далее. На все эти мероприятия требуется время, поэтому в первый год лучше ничего не сажать, иначе затем придётся постоянно бороться с сорняками и другими проблемами.
Борьба с растительностью
Как правило, если есть фруктовые или декоративные деревья, и они вписываются в текущее зонирование, то их лучше оставить. Растет все это долго и, если удалить все под корень, придется многие годы жить на голой земле.
Естественно, мешающие деревья – убираются. Какие из них будут мешать – детально описано в соответствующих нормах. Не спешите вывозить и сжигать полученную древесину. Возможно, в планах есть баня, которой дрова ох как понадобятся.
Причины приостановки регистрации земельного участка
Причиной ограничения прав может стать следующее:
- Судебное постановление об аресте имущества;
- Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
- Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
- Залоговые обязательства;
- Не погашенная задолженность продавца по налогам;
- Доверительное управление имуществом;
- Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
- Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).
Как оформить переуступку права аренды земельного участка
Геодезия
В рамках этого этапа решаются следующие задачи:
- Выявление состава почвы.
- Определение плотности грунта.
- Вычисление несущей способности почвы.
- Определение глубины залегания грунтовых вод.
В будущем вся эта информация поможет правильно определиться с фундаментом, обустроить канализацию, колодец, скважину, погреб и так далее.
Как освоить заросший участок
Рассказываем об опыте освоения двадцати соток, еще год назад покрытых старыми пнями, а также непроходимыми зарослями кустарников и малины.
Если радость от приобретения при виде поросших бурьяном соток или вязкой глины сменяется головной болью, значит, пора сесть за стол или на пенек и наметить план действий. Работа без плана — непроизводительна и малоэффективна.
Начнем с работы над ошибками, снижающими темпы освоения участка земли
- Стремление все сделать собственными силами. Поездки «на дачу» с топором и бензопилой в багажнике и изнурительный уик-энд с корчевкой пней (если опыта мало, то на один торчащий из земли остов дерева уйдет дня два) могут навсегда отвратить от идеи стать домовладельцем. Тем более что полно рабочих из ближнего зарубежья, которые с радостью возьмутся за такую работу.
- Попытка все решить деньгами. В местном лесхозе вам озвучат сумму, за которую местные умельцы «разгладят» участок бульдозером, пригонят экскаватор, посредством которого горы пней, камней и прочего мусора будут погружены в самосвалы и вывезены в неизвестном вам направлении. Я уверен, что эта цифра вас не порадует. К тому же после такой грубой операции ваш участок может превратиться в трясину, а вам еще долго придется выкапывать из земли древесные останки и разбирать завалы.
- Земляные работы с неподходящими или некачественными инструментами и оборудованием снижают темпы в десятки раз. Тупой топор и хлипкая лопата не позволят обработать даже нескольких квадратных метров, а легкий мотоблок, порекомендованный продавцами специализированного магазина в качестве дорогой игрушки, намертво запутается в корнях.
- Ну и, наконец, самое главное: работа без плана — это уже совсем деньги на ветер. Только разобрали один угол — завалили другой. Заставили рабочих вырезать лесок, а потом — сажаете новый…
Из специализированных «переводных» пособий по основам ландшафтного дизайна обычно можно узнать, что почвы бывают в основном «тяжелые» глинистые и «легкие» песчаные. Первые требуют добавки песка, вторые — глины, и те и другие — еще и внесения в огромных количествах органики. Для нас эти правила не всегда актуальны. Северо-Запад России имеет свою специфику, а именно: у нас такого невосполнимого природного ресурса, как гумус, — хоть экспортируй. В советские времена садоводам и начинающим дачевладельцам чаще всего предлагали осваивать не пахотные земли, а труднопроходимые болота. Сегодня такие тяжелые в освоении участки оказались на вторичном рынке земли. Спектр предложений участков для частных домовладельцев прирос вчерашними совхозными полями с истощенной и порой попорченной бесконтрольным применением химии почвами, которые заросли непроходимыми чащами с толщей поваленных и полуперегнивших стволов и огромных валунов, перелесками, из-за неграмотной мелиорации стремительно превращающимися в болото… Но ничто не останавливает кандидатов в домовладельцы.
В сегодняшнем обзоре мы не рассматриваем проблемы реализации генплана коттеджного или дачного поселка: вопросы мелиорации территорий, электрификации, а также строительство подъездных дорог находятся в ведении девелоперских компаний, реализующих участки, а также в компетенции правлений садоводческих товариществ и ДНП. И если их активность оставляет желать лучшего — вам придется мобилизовать соседей и заняться общественной работой. Рассмотрим вопросы, которые предстоит решать самостоятельно, причем в ближайшее после покупки земли время. Начнем с границ вашего участка.
Соседи и границы
Часто случается, что появление новых землевладельцев стимулирует «старожилов» к пересмотру границ территории. Когда встает вопрос о том, где ставить забор, они правдами и неправдами пытаются отвоевать у вас кусок территории. Маленькая хитрость: если заборные столбы смещены на метр в глубь вашей территории, а длина участка пятьдесят метров — считайте, что вы подарили полсотки земли. А если приобретенный вами участок много лет стоял бесхозным, тогда как соседи, не покладая рук, осваивали территорию, высока вероятность, что они не устояли перед соблазном отхватить кусочек «ничейной» землицы. Такое встречается сплошь и рядом и порой приводит к затяжным конфликтам. Но начинать «освоение целины» со ссор — не лучший вариант, тем более что многие вопросы так или иначе придется решать с соседями сообща. И в большинстве случаев конфликт может легко исчерпаться цивилизованными средствами.
Для осуществления сделки купли-продажи участка ваши предшественники собирали множество документов, главный из которых — свидетельство о присвоении кадастрового номера. Кадастр — это документ, который однозначно определяет участок: его площадь, категорию, границы. И если вы участок приобрели — значит, кадастровый номер у него уже есть. А еще это означает, что границы территории согласовывались с вашими соседями, и тому в межевом деле есть документальное подтверждение: они либо подписывали протокол согласования границ сами, либо (в случае, если всячески уклонялись от этого) уведомлялись о предстоящей про-цедуре телеграммой. Таким образом, для того чтобы определить реальные границы вашей территории, достаточно пригласить геодезистов, которые формировали дело, чтобы они поставили межевые знаки, соответствующие ранее произведенной кадастровой съемке. Услуга эта — платная, в среднем установка одного межевого знака обходится в 500 руб., а в простейшем случае, когда участок являет собой четырехугольник, их нужно четыре.
Если же вам указали, что колышки уже ставились, это не должно ввести вас в заблуждение, ибо переставлять их, после того как специалисты покинут участок, — любимое занятие некоторых не вполне порядочных граждан. Не стоит сразу же обвинять соседей в «воровстве», наша задача — постараться обойтись без конфликтов. Дайте понять, что участок с неправильными границами — это источник юридических проблем в первую очередь для них.
Границы вашей территории известны. Забор пока не ставим — в разборке многолетних завалов и буреломов он будет только мешать, обозначаем границы колышками и веревками.
Ограждение
Многие оставляют этот этап на потом, и в результате сталкиваются с воровством стройматериалов. Даже символический забор из дешевого профнастила в разы снизит риск кражи вашего, пока еще движимого, имущества в виде недешевых стройматериалов. Если в планах есть капитальных забор из бетонных секций или кирпича, возможно, стоило бы начать обживать участок именно с этого.
Выводы
- Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
- Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
- Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
- Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника, а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.
Электрификация
Современное строительство невозможно без использования техники, оборудования и инструментов. Все это требует питания от электричества. Причем, мощность профессионального оборудования – дело не шуточное, и ее далеко не всегда так просто можно обеспечить. Потому не стоит приглашать строительную компанию на участок до того, как будет закончена электрификация участка.
Многие компании, занимающиеся строительством, вполне могут обойтись и без электричества. Для этого у них имеются мобильные генераторы. Но такая услуга уже оплачивается отдельно, и стоит не так уж и дешево.
Как оформить покупку земельного участка у юридического лица
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.
Как составить договор между юр и физ лицом
Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:
- В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
- Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
- Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
В договоре не должно быть условий:
- о праве продавца выкупить участок;
- ограничений на пользование землей после покупки;
- отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.
Какие документы потребуются
При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:
- Выписку из ЕГРН;
- Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
- Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
- Паспорт гражданина РФ.
